武汉经济房限价制为破解房价快速上涨提供思路

时间： 2007-10-24 09:29:49 来源：新华社 【关闭】

    新华社武汉１０月２３日电（记者田建军）今年以来，武汉市探索建立经济适用房限价制，严格控制经济适用房价格快速上涨，上半年经济适用房价格涨幅控制在３％以下，取得明显成效，为破解当前房价快速上涨难题提供了思路。

    地处中部的武汉市房价从２０００年以前的不到２０００元／平方米，快速上涨到今年上半年的４１００元／平方米。华中师范大学城市经济系主任艾建国教授分析认为，当前，推动房价快速上涨的原因主要有四：一是住房供求失衡，拉动价格上涨；二是成本上升推动房价上涨；三是地方政府、银行、开发商利益互动，共同推动房价走高；四是调控失灵。

    专家认为，要稳定房价，寻求突破口，关键是要地方政府主动让利，切实加大经济适用房、廉租房等保障性住房建设力度，提高中低档住房比例，改善结构，缓解市场供求失衡带来的房价上涨压力。

    武汉市是全国最早建设经济适用房的城市，早在１９９４年，该市就在全国率先建成了第一个经济适用房小区。特别自２００３年以来，这个市连续５年把解决低收入家庭住房困难列为市政府为民办实事的１０件实事之一。到目前为止，武汉市已建设经济适用房小区６７个，用地面积７０００余亩，竣工面积累计达到８４０．３７万平方米。同时，这个市通过国家集资合作建房政策，帮助１００余家困难企业建设经济适用房３８６．３万平方米。１０多年来，这个市通过经济适用房建设，共解决了近１４万多户中低收入家庭的住房困难。

    武汉市国土资源和房产管理局局长陈世平说，由于坚持经济适用房政策，与同等城市比，近年来武汉市房价涨幅相对较小，目前，商品房均价刚刚突破４０００元／平方米，其中，经济适用房均价约２５００元／平方米，远低于兄弟城市。　

    为进一步平抑房价，让低收入家庭切实能够买得起合适的住房，这个市今年又出台一项重要政策，对经济适用房实行严格的限价制，通过价格干预，抑制房价过快上涨。按照这一政策，这个市的物价、国土资源和房产管理等部门统一行动，采取限定最高价格、价格预审、成本监审等多项措施，探索建立经济适用房限价机制。

    一是实行经济适用房最高限价。据介绍，从今年起，每年一季度，市物价部门会同市国土房产管理部门，确定并公布本年度下达计划的经济适用房最高销售价格。经过测算，今年武汉市计划开工的经济适用房小高层的最高限价为２８００元／平方米，多层为２６００元／平方米。

    二是进行价格预审。在每个经济适用房计划下达前，市物价部门对申报经济适用房项目的销售价格进行预审，严控经济适用房项目建设成本，将开发商利润严格控制在３％以下；同时，开发企业对按规定价格销售作出书面承诺，否则不能立项开建，不能享受经济适用房的有关优惠政策。　

    三是实施定价成本监审。为挤掉价格水分，在确保质量前提下，该市明确规定９类费用不得计入经济适用房开发成本。这些费用包括：住宅小区内经营性设施的建设费用，开发经营企业留用的办公、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用，各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠等费用，各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款，由政府负担和按规定已经减免、不应计入成本的费用，各种资本性支出和因违规违章造成事故而产生的费用，与住房开展业务无关的其他费用支出，法律法规和规章明确不得计入成本的其他支出等。同时，在项目建至正负零时，有关部门按规定进行项目成本监审，核准售价，防止售价高于预审价。

    市物价局局长闵光新说，限价制有效控制了经济适用住房的价格上涨，上半年，武汉市经济适用房均价同比涨幅不到３％；经济适用房实际销售价格比同地段、同类型商品房价格低１０００－１５００元／平方米，降低约３０％左右。截至目前，市物价部门共审核了２４个项目、１９６万平方米的经济适用住房成本，审减成本总金额５１５５６万元，相当于每平方米审减成本２６３元，开发商利润被控制在３％以下。

    为充分发挥经济适用房限价制在平抑房价中的作用，武汉市今年进一步加大了经济适用房的建设规模，经济适用房计划总开工面积４７３．３５万平方米，竣工２００万平方米，是历年来最多的，经济适用房年度供应量占住宅供应量比例将由以前的平均１５％提高到３０％左右；同时，为了将经济适用房计划落到实处，这个市对经济适用房建设采取"限时开工"措施，要求２００７年计划的２９个项目必须在１２月３１日前全部开工，２００６年计划尚未开工的７个项目必须在６月３０日前全部开工，以提高经济适用房的上市率和供应总量，进一步改善结构，缓解市场供求矛盾。

    据武汉市副市长尹维真介绍，"十一五"期间，这个市将竣工经济适用房１２００万平方米，解决１５万户住房困难的低收入家庭的住房问题，所有经济适用房全部实行限价销售。

    业内人士和有关房地产专家认为，武汉市建立经济房限价制虽然时间不长，尚处在探索期，但为破解当前房价快速上涨提供了思路。一是加大经济适用房（包括廉租房）土地供应，提高上市率，缓解因地价上涨和供应不足带来的房价上涨压力，使经济适用房等保障性住房成为市场的主体；二是核实成本，限定开发商利润，并通过对外公布接受社会监督，解决当前房地产市场信息不对称带来的暴利问题；三是政府让利。经济适用房建设需要政府拿钱、拿土地（划拨性质为主），当房价的快速上涨开始由经济问题逐步演变为社会问题、政治问题时，地方政府应该主动让利，让百姓受益，这既是对地方政府驾驭市场经济能力的考验，也是对地方政府落实科学发展观、维护社会稳定与和谐能力的检验。

（责任编辑  袁志国）